Từ cú sốc dự án Cocobay Đà Nẵng, đầu tư vào Condotel đang trở thành nội dung được bàn luận và tranh cãi hiện nay. Câu hỏi được đặt ra là liệu sự vỡ trận của dự án này có là nguyên nhân khiến loại hình kinh doanh bất động sản này đi đến hồi kết tại thị trường Việt Nam hay không. Vậy Condotel là gì và khi đầu tư mua Condotel thì bạn cần chú ý những gì?
Condotel là gì?
Condotel được viết tắt từ condo và hotel được dùng với ý nghĩa là khách sạn căn hộ hoặc cũng có thể nói là căn hộ khách sạn. Hình thức của sản phẩm này giống như một chung cư cao cấp nhưng lại có thể hoạt động dưới dạng khách sạn đều được. Dạng sản phẩm này thường được dùng để kinh doanh, đặc biệt là ở những khu du lịch nghỉ dưỡng, nơi mà khách hàng có thể tự do thoải mái lựa chọn hình thức ở cho mình.
Condotel được sử dụng dưới dạng khách sạn sẽ cài đặt một hệ thống đặt phòng và cung cấp những dịch vụ như khách sạn thông thường. Tuy nhiên, khách hàng có thể sở hữu luôn và cho thuê lại chứ không chỉ đơn thuần là để tạm trú như những hoạt động kinh doanh khách sạn mà chúng ta vẫn thường thấy.
Condotel được sử dụng dưới dạng căn hộ là khi nó được thiết kế với đầy đủ những tiện nghi như chính căn hộ của bạn, bao gồm thiết bị nấu nướng, bếp điện, phòng khách, phòng ngủ,… bạn hoàn toàn có thể sinh hoạt hằng ngày của mình. Điểm khác biệt của nó chính là nó sẽ được vận hành và quản lý chung bởi một đơn vị nhất định.
Những thông tin cần biết khi dự định đầu tư Condotel
Ai có thể sở hữu Condotel?
Thông thường người được sở hữu Condotel có thể là nhà đầu tư hoặc khách du lịch, doanh nhân và cá nhân có khả năng tài chính để sở hữu nó.
- Nhà đầu tư là những nhóm khách hàng muốn sở hữu Condotel nhằm mục đích đầu tư sinh lời từ việc cho thuê lại hoặc bán ra vì tính thanh khoản của sản phẩm này khá cao, họ có thể bán ra một cách dễ dàng và nhanh chóng.
- Nhóm đối tượng còn lại thường sở hữu Condotel với mục đích nghỉ dưỡng, tận hưởng những tiện ích tuyệt vời hai trong một của sản phẩm này.
Điểm khác biệt của Condotel và khách sạn?
- Về thiết kế: Condotel được thiết kế với đầy đủ tiện nghi như một căn hộ mà bạn thường thấy, bao gồm các vật dùng thiết bị bếp núc, dọn dẹp,… vừa có cảm giác sang trọng như ở khách sạn lại gần gũi và thoải mái như ở nhà, bạn có thể tự do nấu ăn hoặc giặt giũ ngay tại căn hộ Condotel mà mình đang sử dụng. Trong khi đó, khách sạn được thiết kế đơn giản chỉ với 1 hoặc 2 phòng ngủ và được bố trí những vật dụng cần thiết chỉ như máy lạnh, ti vi, tủ lạnh…
- Về mục đích sử dụng: Condotel có thể được sử dụng với hình thức là sinh hoạt của chính bạn hoặc dùng để cho thuê đều được. Với lợi thế thiết kế vừa giống căn hộ vừa giống khách sạn thì bạn có thể tự do thay đổi mục đích sử dụng theo mong muốn của mình. Còn khách sạn thì chỉ được xây dựng với mục đích chính là cung cấp một không gian sinh hoạt tiện nghi, đầy đủ, sang trọng cho bất cứ cá thể nào trong một khoảng thời gian ngắn, chỉ đơn giản là để nghỉ ngơi, không bao gồm các hoạt động như nấu ăn giặt giũ như Condotel.
- Về lợi nhuận: Trong khi Condotel có thể đem đến nguồn lợi nhuận bằng cách với tư cách là chủ sở hữu thì bạn có thể sử dụng căn hộ Condotel của mình trong khoảng thời gian tùy thích, sau đó bạn có thể cho thuê lại nhưng phải thông báo với chủ đầu tư và ngược lại. Theo đó, với một căn hộ Condotel, trong khoảng thời gian bạn không sử dụng nó thì bạn có thể tạo ra lợi nhuận cho mình bằng việc chia sẻ cùng chủ đầu tư từ việc cho thuê đó. Riêng với khách sạn, thì mức lợi nhuận có được từ việc cho thuê phòng sẽ chỉ thuộc về chủ sở hữu của chính khách sạn đó.
- Về mô hình kinh doanh: Nếu Condotel có đơn vị quản lý, vận hành thực hiện tìm kiếm khách thuê, lo việc bảo trì bảo dưỡng thì khách sạn để tìm được khách hàng phải có những chiến lược quảng cáo, giới thiệu hình ảnh của khách sạn đến người tiêu dùng. Dễ hiểu hơn là, bạn là chủ sở hữu căn hộ Condotel, bạn không cần thực hiện thao tác nào cũng có thể có được lợi nhuận từ mô hình kinh doanh Condotel.
Phí quản lý hàng tháng khi sở hữu Condotel bao gồm những gì?
Condotel là loại hình được vận hàng và quản lý từ một đơn vị, vì thế mà chi phí của việc quản lý này luôn luôn được đề cập vào từng tháng. Chi phí này bao gồm việc duy trì và đảm bảo chất lượng cho những căn hộ khách sạn luôn ở tình trạng tốt nhất, với những dịch vụ như dọn dẹp phòng ốc, làm vườn, bảo dưỡng thiết bị, bảo vệ tòa nhà…
Hành lang pháp lý của Condotel
Theo đánh giá hiện nay thì Condotel nằm trong nhóm bất động sản có rủi ro cao nhất bởi lẽ tính tới thời điểm này, vẫn chưa thực sự có một văn bản pháp lý cụ thể nào quy định về nhóm sản phẩm này. Pháp lý thì nửa vời trong khi năng lực quản lý thấp và thời gian sở hữu hạn chế đã khiến việc đầu tư vào Condotel mang rủi ro cực kỳ cao.
1. Chưa có khung pháp lý rõ ràng
Những dự án Condotel chỉ có hợp đồng mua bán là giấy tờ pháp lý cao nhất mà Khách hàng nhận được, không có những loại giấy như chứng nhận quyền sử dụng đất hay tài sản. Điều này là mặt hạn chế cho đối tượng sở hữu vì giá trị của hợp đồng nó không có hiệu lực nhiều nếu khi xảy ra tranh chấp.
2. Thời gian sở hữu Condotel
Mặc dù nói đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nhưng thực chất nó lại nằm trong sự quản lý và vận hành của Nhà nước. Bởi thế mới có những quy định về việc giao đất và sử dụng có thời hạn. Cũng như những dự án đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài, họ sẽ thuê đất trong thời hạn nhất định và nếu muốn tiếp tục thực hiện dự án thì cần làm thủ tục gia hạn.
Thông thường dự án Condotel thường được xây dựng ở những khu vực có sức hút du lịch mạnh vì lợi nhuận đầu tư thu được sẽ khá cao. Và đất được sử dụng để thực hiện dự án này thường là đất có thời hạn khoảng 50 năm hoặc không quá 70 năm tùy từng khu vực. Và vì thế, Khách hàng bị hạn chế cực kỳ nhiều vì không thể sở hữu lâu dài loại sản phẩm bất động sản này.
Cụ thể hơn, một dự án Condotel từ lúc bắt đầu thủ tục xin cấp phép cho xây dựng đến khi hoàn thành có khi phải tốn một khoảng thời gian khá lớn, trong khi thời hạn dự án cũng không nhiều, cho nên nói rằng thời gian sở hữu của cá nhân, tổ chức là 50 hay 70 năm là một cách nói chung chung chứ thực tế, trừ hao đi khoảng thời gian hoàn thành mọi công đoạn của dự án để đi vào vận hành thì có khi thời hạn sở hữu chỉ còn 35 hay 40 năm thôi.
3. Năng lực quản lý của chủ đầu tư
Có lẽ đây là một bước đi ấn tượng và bùng nổ của những chủ đầu tư lĩnh vực bất động sản nhưng nó thực chất cũng như một con dao hai lưỡi. Thử hình dung một câu chuyện như thế này, những chủ đầu tư này có giàu kinh nghiệm như thế nào trong lĩnh vực bất động sản, với những kế hoạch phát triển quỹ đất hay kỹ năng bán hàng chuyên nghiệp nhưng liệu họ có đảm bảo được chất lượng quản lý vận hành những căn hộ khách sạn này tốt nhất.
Loại hình này có hiệu quả nhất đối với những khu nghỉ dưỡng và dành cho khách du lịch là phần lớn. Vậy thị trường du lịch mùa nào là cao điểm, và những điều cần thực hiện để vận hành một dự án nghỉ dưỡng,… những điều này nó lại thuộc một phạm vi quản lý khác mà có thể một số chủ đầu tư không thể đáp ứng hết. Và nó có thể dẫn đến việc thất bại trong dự án.
Một phương án khác dành cho chủ đầu tư khi thuê đơn vị vận hành riêng, có thể là đơn vị cực kỳ chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm, tuy nhiên nó cũng đồng nghĩa là một khoản phí lớn để chi trả có thể xảy ra. Và để lắp được khoản phí đó, người mua có thể sẽ phải tốn thêm một khoản chi phí nữa.
Câu chuyện lợi nhuận
Không thể phủ nhuận nhiều người cảm thấy bị thu hút bởi lợi nhuận có được từ việc sở hữu Condotel. Thử tưởng tượng mà xem, chỉ cần đầu tư vào Condotel, bạn có thể sở hữu lợi nhuận từ 8 cho đến 15%, hơn cả lợi nhuận từ lãi suất tiết kiệm. Nghe đến đây thì có ai mà không khỏi hứng thú với dự án này.
Một số dự án đưa ra nhiều lựa chọn như cam kết lợi nhuận hoặc không cam kết lợi nhuận. Tức là đối với những căn hộ Condotel có cam kết thì chủ đầu tư có thể đưa ra cam kết sẽ mang về lợi nhuận một năm là bao nhiêu, kèm theo những lợi ích khác. Hoặc không cam kết thì khách hàng sẽ tự vận hành quản lý hoặc cho thuê lại nhưng phải thông báo với chủ đầu tư và chi theo tỷ lệ tương ứng.
Đây thực sự là một mô hình kinh doanh cực kỳ hiệu quả và được xây dựng và triển khai ở rất nhiều nơi trên thế giới, tuy nhiên vì tính chất phức tạp của nó mà chúng ta phải cân nhắc kỹ càng. Nếu chủ đầu tư quá chủ quan mà không có kế hoạch kỹ càng khi cung cấp sản phẩm không phù hợp với thị trường hoặc việc quản lý không tốt thì khó mà hoạt động lâu dài.
Tình hình đầu tư Condotel ở Việt Nam
Condotel ở Việt Nam đã được triển khai cũng được một khoảng thời gian với một số dự án như Condotal Nha Trang với dự án căn hộ khách sạn Havanam Condotel Đà Nẵng với dự án A La Carte, Condotel Phú Quốc với dự án Vinperl… Cho đến hiện nay, các dự án này vẫn đang làm tốt mục tiêu dự án của mình và mang về lợi nhuận nhất định.
Sẽ không có gì đáng nói nếu như dự án Condotel Cocobay Đà Nẵng đã gây ra cú số lớn cho những nhà đầu tư khi tuyên bố sẽ ngừng trả khoản lợi nhuận 12% một năm như đã thỏa thuận trước đó. Thông tin này chính xác là một đòn đánh cực mạnh vào thị trường bất động sản nói chung. Thực tế cũng đã có nhiều người đánh giá rằng việc vỡ trận của dự án này không sớm thì muộn cũng sẽ xảy ra, bởi lẽ có chút vô lý trong việc cam kết lợi nhuận quá cao.
Câu chuyện tài chính được đặt ra ở đây là khách hàng chăm chăm nhìn vào mức lợi nhuận mà mình sẽ có được hay quá tin tưởng vào thành công của dự án mà không biết được cơ sở đảm bảo của chủ đầu tư chứng minh được khả năng tài chính của họ có thể mỗi năm trả đều đặn mức lợi nhuận đó cho một số lượng lớn nhà đầu tư trong khi dự án chỉ mới được vận hành. Chính điểm yếu trong khả năng tài chính và việc vận hành không hiệu quả đã tạo ra “cơn sóng” lớn trong thị trường kinh doanh loại hình này.
Sự vỡ trận của Cocobay Đà Nẵng là nỗi lo được mất của những nhà đầu tư ngày càng lớn, là sự hoang mang và nguy cơ phá sản của rất nhiều người. Đây chính thức là hồi chuông cảnh báo cho sự thiếu chặt chẽ trong việc quản lý và là bài học đắt giá cho cả chủ đầu tư lẫn người mua khi đầu tư vào loại hình kinh doanh này.
Kế hoạch của Chính phủ
Việc xây dựng khung pháp lý cho Condotel đã được bàn luận từ đầu năm 2017, song việc xây dựng hành lang này vẫn chưa hoàn thành. Và từ những dự án Condotel hiện nay, với cú sốc của Cocobay Đà Nẵng và trước nguy cơ đỗ vỡ của loại hình kinh doanh này, Chính phủ đã bắt tay vào việc xây dựng hành lang pháp lý chuyên ngành.
Bộ Xây dựng sẽ tiến hành hoàn thiện những tiêu chuẩn, quy chuẩn và quy chế vận hành trong khi Bộ Tài nguyên môi trường sẽ có những hướng dẫn cụ thể trong việc cấp quyền sỡ hữu và sử dụng đất. Đồng thời những hợp đồng mẫu dành cho chủ đầu tư và Khách hàng cũng sẽ được ban hành với quy chuẩn mẫu, đảm bảo những nội dung cơ bản và ràng buộc rõ ràng những trách nhiệm của các bên.
Những lựa chọn nào là phù hợp để đầu tư vào Condotel?
Đánh giá khách quan về dự án Condotel, nhiều chuyên gia khẳng định rằng thực chất đây vẫn là loại hình kinh doanh hiệu quả, và chúng ta không nên quy chụp từ sự đổ vỡ của Cocobay Đà Nẵng để đánh đồng tất cả những dự án Condotel khác đều không đáng tin cậy. Thay vào đó, khi muốn đầu tư vào Condotel, bạn hãy đảm bảo rằng chính bản thân mình đã thực hiện đúng quyền lợi và nghĩa vụ cơ bản của bạn hay chưa. Điều này có nghĩa là sao?
Hãy thử nghiền ngẫm một chút, đầu tư vào Condotel có phải là quyết định mà bạn mong muốn hay không, vậy bạn đã biết gì về nó, bạn đã tìm hiểu thông tin kỹ càng chưa, bạn có cân nhắc độ an toàn của dự án… Ai cũng thế, với lợi ích quá lớn mà bản thân có được, có thể sẽ không muốn bỏ qua cơ hội này nhưng chúng ta cũng nên tự lường trước rằng lợi nhuận có được càng lớn thì đương nhiên rủi ro có thể xảy ra cũng sẽ nhiều hơn. Không thể nào mà vừa có thể có được lợi nhuận cao mà không có rủi ro được. Quyền và nghĩa vụ của bạn đó chính là xác định những thông tin về dự án.
CBRE đã chỉ ra 6 câu hỏi mà bạn cần giải quyết khi đầu tư vào Condotel, bao gồm:
- Pháp lý dự án được thể hiện như thế nào?
- Uy tín của chủ đầu tư ra sao?
- Tiềm năng du lịch của khu vực triển khai dự án Condotel liệu có thực sự phát triển như dự kiến?
- Mức cam kết lợi nhuận có tính khả thi thực hiện hay không?
- Kế hoạch cho thuê trong một năm là bao nhiêu, lợi nhuận thu được liệu có hấp dẫn hơn không?
- Tính cạnh tranh của thị trường này trong tương lai như thế nào? Tính thanh khoản của dự án liệu là bao nhiêu?
Thực chất đầu tư vào bất cứ một điều gì đó cũng luôn có rủi ro, chủ yếu là nó nhiều hay ít mà thôi. Việc bạn giải đáp được những câu hỏi trên chỉ góp phần giúp bạn có cái nhìn tổng quát hơn về dự án và lý trí hơn khi quyết định đầu tư vào Condotel. Và khi đã quyết định đầu tư vào loại hình kinh doanh đặc biệt này, hãy chuẩn bị tinh thần trước những rủi ro có thể xảy ra để không bị “vỡ mộng” trước những cú sốc như Cocobay Đà Nẵng trong thời gian qua.
Trên đây là những thông tin cần thiết mà bạn nên tham khảo khi có ý định tìm hiểu về Condotel. BlogAnChoi sẽ tiếp tục cập nhật thêm nhiều thông tin cần thiết khác về thị trường bất động sản nói chung.
Theo dõi BlogAnChoi để không bỏ lỡ bất cứ nội dung nào về tình hình bất động sản tại Việt Nam nhé!
