Tình hình chung

Các vấn đề pháp lý xoay quanh căn hộ condotel từ trong khoảng giữa năm 2019 bỗng trở nên sôi nổi hơn cả, đặc biệt là sau cú sốc từ sự vỡ trận của Cocobay Đà Nẵng thì condotel lại được bàn luận và chú ý nhiều hơn. Bỏ qua những lợi ích có được từ mô hình kinh doanh này, nhiều nhà đầu tư cũng rất trăn trở và quan ngại vì hệ thống pháp lý để điều chỉnh cho loại sản phẩm bất động sản này chưa được xây dựng một cách chắc chắn và cụ thể. Vì thế nó khiến cho việc vận hành và quản lý dễ có nhiều rủi ro hơn.

Cụ thể các số liệu cho thấy trong 2 năm gần nhất, vì nguyên nhân pháp lý còn chưa được rõ ràng đã khiến cho loại hình này bị giảm rõ rệt trong khi thời điểm ban đầu, đây lại chính là loại sản phẩm được trông đợi và có tính sinh lời cao. Sự không thống nhất trong quy định pháp luật và chưa có văn bản chính thức điều chỉnh đã khiến cho bất kỳ nhà đầu tư nào muốn đầu tư vào hạng mục này đều phải “dè chừng” và cân nhắc rất nhiều.

Giới nhà đầu tư bất động sản nói chung đã luôn trông đợi nhận được phản hồi từ cơ quan chức năng về việc xây dựng một hành lang pháp lý cho căn hộ condotel. Vì thế, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ra văn bản gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường trực thuộc từng tỉnh thành để hướng dẫn các nội dung liên quan về chế độ sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu công trình cho các dự án căn hộ condotel. Tin tức này được xem như là một tin vui cho các nhà đầu tư nói chung.

Nội dung của văn bản hướng dẫn

Theo văn bản hướng dẫn thì thời hạn được sử dụng đất được quy định là từ 50 – 70 năm. Đây cũng là con số chung tương ứng với quy định của Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng đất tùy thuộc từng trường hợp mà sẽ khác nhau. Theo đó, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện các dự án đầu tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam sẽ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư trong thời hạn không quá 50 năm. Riêng đối với các dự án mà có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm và dự án thuộc địa bàn điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thì có thể được kéo dài thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Nhìn chung, về quy định liên quan đến thời hạn sử dụng đất áp dụng cho loại hình kinh doanh condotel cũng không có điểm khác gì so với các mô hình kinh doanh bất động sản còn lại.

Điều mà các nhà đầu tư quan tâm chính là ngay trong văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì chỉ những trường hợp đủ điều kiện mới được phép cấp giấy chứng nhận. Theo đó, các điều kiện cần đảm bảo đủ chính là việc các dự án đã được phê duyệt, và quy trình giao đất, cho thuê đất đều được thực hiện đúng quy định, đồng thời có đầy đủ các giấy tờ chứng minh hợp lý.

Khi đảm bảo được những điều kiện trên, nhà đầu tư hoàn toàn an tâm về việc sẽ được cơ quan xem xét và ra quyết định cấp giấy chứng nhận liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trên đây là tin tức tổng hợp BlogAnChoi cập nhật mới nhất từ thị trường bất động sản. Đừng quên truy cập vào website thường xuyên để xem thêm nhiều bài viết khác nhé!

Tóm tắt vấn đề xoay quanh dự án Riverside Palace

Công trình này đã vi phạm về việc lắp dựng công trình như khung thép, vách kính, mái kính và tổng với diện tích lên đến 261m2. Đối với hành vi vi phạm này, UBND Quận 4 đã ban hành các thông báo số 386 ngày 27/09/2019, quyết định số 2139 ngày 29/8/2019, quyết định số 1460 ngày 29/10/2019, trong đó có đề cập đến việc sai phạm của chủ đầu tư và yêu cầu thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả.

Tuy nhiên, từ ý kiến của chủ đầu tư, họ cho rằng công trình của mình đã được cấp phép, cho nên không có trách nhiệm phải nhận quyết định từ phía UBND. Đồng thời, CTCP Thương mại và Dịch vụ lâu đài Ven Sông đã gửi đơn lên tòa án để giải quyết vụ việc này, cụ thể là yêu cầu Tòa án hủy bỏ các văn bản mà UBND Quận 4 đã ban hành. Bà Ngô Thị Liêu Kiều – Phó tổng giám đốc Công ty cung cấp thông tin khu đất thực hiện dự án thuộc quyền sử dụng của Khahomex và công ty chỉ là đơn vị đi thuê chứ không phải là chủ sở hữu, và cũng không đứng tên trên hồ sơ pháp lý của khu đất này, cho nên việc xác định Công ty Ven Sông là tổ chức có hành vi vi phạm là sai về chủ thể pháp lý.

Mặt khác, Tổng Giám đốc của Khahomex đã ký văn bản số 414/CV.KHM ngày 24/12/2019 với nội dung chỉ rõ rằng việc phần đất mà Công ty Ven Sông xây dựng lấn chiếm là phần đất không nằm trong phạm vi thuê tài sản đã ký kết. Cho nên, đại diện Khahomex khẳng định việc vi phạm của chủ đầu tư dự án Riverside Palace không liên quan đến Khahomex, và bất chấp việc Khahomex báo cáo sai phạm với cơ quan chức năng.

Diễn biến pháp lý của vụ kiện liên quan đến dự án Riverside Palace

Lấy ý kiến từ ông Võ Văn Hoan – Phó chủ tịch UBND TPHCM cho rằng, việc chủ đầu tư dự án Riverside Palace và đơn vị ký kết hợp đồng thuê và sử dụng đất, mặt bằng thuộc số 360 – 360D đường Bến Vân Đồn, Phường 1, Quận 4 đã vi phạm trật tự xây dựng, cụ thể là những điều kiện và yêu cầu đã được UBND thông báo tại công văn số 673 ban hành ngày 14/03/2016. Theo đó, không những không tuân thủ mà dự án vẫn tiếp tục được xây dựng dẫn đến việc vi phạm hiện tại.

Cũng theo chỉ đạo của ông Võ Văn Hoan, các cán bộ thuộc UBND Quận 4 bắt tay vào việc rà soát lại hồ sơ pháp lý về các vấn đề liên quan đến dự án, bao gồm pháp lý đất đai, xây dựng cũng như một số hành vi vi phạm khác như xây dựng trái phép, lấn chiếm đất. Đồng thời, UBND phối hợp với các đơn vị liên quan và giao cho Sở Xây Dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tư pháp phối hợp để giải quyết khi nhận được yêu cầu nhằm tạo ra hiệu quả công việc và nhanh chóng xử lý sai phạm này.

Phương hướng mà UBND hướng tới chính là việc thống nhất với cơ quan tư pháp về việc xác định chủ thể cũng như hành vi vi phạm, từ đó có thể đưa ra biện pháp ngăn chặn đúng chỗ và đúng luật. Trường hợp khác nếu cần điều chỉnh thì sẽ thực hiện theo trình tự về việc bổ sung và cưỡng chế sau.

Trên đây là thông tin tổng hợp có liên quan đến dự án Riverside Palace. Để cập nhật thêm diễn biến xoay quanh vấn đề này, hãy theo dõi BlogAnChoi thường xuyên nhé!

Khu vực tỉnh Bình Dương

Đối với khu vực đất thuộc diện đất đô thị ở Bình Dương, điển hình là những khu đất nằm trên các tuyến đường loại I như Bạch Đằng, Cách Mạng Tháng 8, Đại lộ Bình Dương, Nguyễn Du,… đã có giá cáo nhất lên đến 37,8 triệu đồng/m2. Riêng với những khu đất thuộc tuyến đường loại II thì giá cũng đã dao động từ 20 -25 triệu đồng/m2.

Riêng đất phi nông nghiệp ở thành phố này hiện nay cũng đã được điều chỉnh, tăng bình quân 18% so với bảng giá đất hiện hành. Những con số thể hiện sự tăng vượt trội của thị trường đất tại Bình Dương có thể được kể đến như sau: giá đất tại Thành phố Thủ Dầu Một tăng 10%, thị xã Thuận An và Dĩ An tăng từ 5 – 30%, huyện Phú Giáo và Dầu Tiếng tăng 10%…

Ngoài ra, đối với loại đất nông nghiệp, tình Bình Dương cũng cân bằng giữa quy hoạch các huyện, thị xã thuộc địa bàn theo chuẩn khung giá tối đa do Chính phủ quy định. Đồng thời, cơ quan quản lý tại đây cũng bổ sung bảng giá đất áp dụng chuyên biệt cho những địa điểm có tính chất đặc biệt như rừng đặc dụng với mức tối đa là 450.000 đồng/m2, đất cơ sở tôn giáo tín ngưỡng bằng giá đất sản xuất, kinh doanh, phi nông nghiệp nhưng không phải là đất thương mại, dịch vụ.

Khu vực tỉnh Đồng Nai

Đồng Nai cũng là một trong những tỉnh vừa công bố giá đất tại khu vực này, với mức giá áp dụng trong khoảng năm 2020 đến 2024 đã thể hiện sự gia tăng từ 3 – 4 lần so với bảng giá đất hiện hành. Cụ thể như tại đường hẻm Võ Thị Sáu thuộc xã Phú Đông có giá đất năm 2020 tại khu vực có vị trí rẻ nhất dao động ở khoảng 1,4 triệu đồng/m2 trong khi đó năm 2019 nó chỉ nằm trong khoảng 280 ngàn đồng/m2. Hoặc một con đường khác như Lý Thái Tổ đã tăng từ 3,2 triệu đồng/m2 lên đến 12 triệu/m2.

Giá trị tăng lên của những khu đất này không phải là con số nhỏ mà nó gần 3 – 4 lần khiến cho thị trường bất động sản hiện nay cũng đặt ra nhiều vấn đề. Theo đó, có thể hình dung cục diện sẽ được diễn biến theo xu hướng giá đất tăng sẽ kéo theo sự tăng phí về thuế, chuyển nhượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Vô hình chung, việc bảng giá đất tăng như hiện nay có thể sẽ làm cho nhu cầu mua ở nơi này giảm đi và những nhà đầu tư muốn “đổ tiền” vào khu vực này cũng phải cân nhắc về những chi phí phát sinh trong việc sở hữu một khu đất với giá “cao”.

Khu vực thành phố Hà Nội

Từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024, một số quận tại Hà nội sẽ có giá đất cao nhất rơi vào khoảng 188 triệu đồng/m2 và thấp nhất là hơn 4,5 triệu đồng/m2.

Căn cứ vào Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ban hành về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2020- 2024, hầu hết các loại đất tại khu vực này sẽ tăng bình quân 15% so với giai đonạ trước. Áp dụng cho đất thuộc các khu vực có tuyến đường trục chính 2 chiều và 1 chiều sẽ lần lượt tăng bình quân là 16% và 12%, còn lại là tăng 15%. Giá đất thương mại, dịch vụ sau khi điều chỉnh của các quận như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng là 65%, nằm ở ngưỡng cao nhất của loại đất thương mại dịch vụ (62-65%).

Ngoài ra, ở một số huyện và thị xã thuộc địa bàn Hà Nội cũng có sự dao động về giá đất như sau: tăng bình quân 15% đối với đất nằm trên tuyến đường quốc lộ, tăng 12% đối với đất thuộc tuyến đường tỉnh lộ và 10% đối với đất thuộc tuyến đường còn lại.

Đánh giá chung

Có thể nói, việc bảng giá đất có sự gia tăng hơn so với năm trước có thể là một lợi thế trong việc thu về nguồn doanh thu lớn cho ngân sách nhà nước hay lợi ích cho chủ đất. Tuy nhiên, việc giá đất ở mọi địa bàn được điều chỉnh tăng khá cao sẽ là khó khăn cho những nhà đầu tư muốn đầu tư xây dựng, phát triển các dự án nói chung. Ngoài ra, tăng giá đất cũng đồng nghĩa với việc tăng chi phí, hạn chế nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân.

Theo dõi BlogAnChoi để cập nhật liên tục những thông tin mới nhất về thị trường bất động sản nhé!

Tình hình “cò đất” hiện nay

Cò đất là tên gọi dân dã mà chúng ta đặt mỗi khi nhắc đến những người môi giới, giới thiệu về những khu đất với nhiều lời lẽ hấp dẫn về giá cả, khả năng sinh lời khi được quy hoạch… Tuy nhiên, “cò đất” thường là sự ám chỉ đối với những người hoạt động trong lĩnh vực này nhưng không được pháp luật công nhận và điều chỉnh. Hiện nay, liên quan đến lĩnh vực bất động sản, pháp luật chỉ mới ban hành những quy định về kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản.

Theo đó, hình thức cò đất cũng mang tính chất tương tự như môi giới. Đối với một công ty môi giới bất động sản, để được hoạt động thì phải đăng ký thành lập doanh nghiệp, phải đảm bảo số lượng người hành nghề môi giới của công ty có được chứng chỉ được cấp bởi cơ quan chuyên môn,… Trong khi đó, những cò đất này lại không tuân theo bất cứ một quy định pháp luật nào, và khiến cho cơ quan chức năng không thể nào kiểm soát và quản lý được tình hình hiện tại.

Sẽ không có gì nếu như không có câu chuyện cò đất có thể thổi phồng giá cả và thông tin về hạ tầng, tiện ích và những hứa hẹn như “mật ngọt” về sự phát triển của khu đất trong tương lai. Người dân với sự hiểu biết hạn chế của mình nhưng đứng trước lợi ích có thể có sẽ dễ bị đánh lừa và quyết định sai lầm.

Vậy “cò đất” chính là nguyên nhân của những biến động trên thị trường nhà đất?

Thực tế, chúng ta đều đổ lỗi tại vì “cò đất” mà gây nhiễu thị trường, vì “cò đất” mà chúng ta bị “mất tài sản”. Song, nếu xét kỹ, bạn sẽ thấy bản chất vấn đề nó rất khác, cụ thể là:

Thứ nhất, xét về trách nhiệm của cơ quan chức năng: Cò đất có thể lộng hành như hiện nay, môi giới với cái giá cao hơn so với giá đất mà Nhà nước ban hành có chăng là thuộc về trách nhiệm của cơ quan chức năng? Những thông tin về quy hoạch trong tương lai, về hạ tầng kỹ thuật hầu như ít được công khai và người dân thì khó mà có thể tiếp cận, và đó là cơ hội để “cò đất” có thể lợi dụng mà dẫn dắt những người dân thiếu hiểu biết một cách dễ dàng. Chỉ cần show ra những thông tin có liên quan với khu đất và những giấy tờ này có thể làm giả mà người dân vẫn tin vì họ không có bất cứ thông tin chính thức nào.

Thứ hai, xét về nhận thức của người dân: nếu chúng ta không vì lợi ích được thêu dệt trước mắt thì liệu chúng ta có chịu “vung tiền” để đầu tư. Thực ra đây cũng chỉ là những điều bình thường mà bất cứ ai cũng mong muốn mà thôi. Tuy nhiên, chúng ta vẫn nên có sự cân nhắc kỹ càng để không hối hận, và đặc biệt là trong những sự kiện quan trọng. Đất đai hay nhà ở vốn là những thứ có tính ràng buộc pháp lý rất cao và dễ gây ra tranh chấp nhiều nhất. Vì thế, trước khi quyết định hãy cân nhắc đến việc cò đất đó có đáng tin hay không, là người như thế nào, những giấy tờ hay lời lẽ môi giới ấy có đúng sự thật hay không.

Vậy, để cò đất có thể hoạt động công khai và gây ra ảnh hưởng như hiện nay thì có phải là do cả chính quyền lẫn chúng ta – những người dân thiếu hiểu biết và dễ bị lừa bởi những lời lẽ về tương lai hay không? Tuy nhiên, điều chúng ta cần làm bây giờ không phải là tìm kiếm nguyên nhân là do đâu mà chính là phải làm sao để giải quyết được tình trạng hiện nay. Cơ quan chức năng cần có phương thức hiệu quả để người dân có thể tiếp cận được nguồn tin chính thống để trước những lời lôi kéo quá béo bỡ, họ vẫn có thể cân nhắc và đánh giá được độ tin cậy mà từ chối. Nếu làm được điều này, chúng ta sẽ có thể ngăn chặn tình trạng này tiếp tục được diễn ra trong tương lai.

Theo dõi BlogAnChoi để tiếp tục cập nhật những thông tin mới nhất về thị trường bất động sản nhé!